| 안녕하세요? 전세금을 증액해서 재계약하려고 하는데 어찌할지 몰라 질문 올립니다. 2001년 1월 1억 1500만원 2년 계약으로 살던 중, 전세금이 오르지 않아 묵시적 갱신 으로 2년 연장해서 살고 있었습니다. 2005년 1월 집주인이 갑자기 바뀌게 되면서 5000만원 융자(등기부등본상 근저당 7000만원)가 설정되어서 따로 재계약서는 작성 하지 않았습니다. 확정일자는 2001년 1월 전입신고 즉시 받아두었습니다. 만기를 앞두고 1000만원 인상을 요구해서 재계약을 하려고 합니다. 주인 아주머니(딸 명의이기는 한데, 딸도 자기는 모른다고 엄마에게 전화하라고 해서 사실상의 집주인으로 집관련된 연락을 계속해왔음) 말로는 자기네가 융자가 낀 상태라 예전 계약서 빈칸에 추가분을 기입하고 계약기간을 연장한다고 적는 편이 저희에게 유 리하다고 자기딸이 바쁘니까 자기하고 계약하고 딸 계좌로 돈을 보내면 된다고 합니다. 1. 이 경우 사실상 주인 아주머니라도 법적으로 딸 명의면 따로 위임장 같은 걸 가져오 라고 말씀드려야 하는지요? 무슨 서류가 필요한지요? 2. 아주머니 말대로 그냥 원계약서(다른 집주인과 계약했던 2001년 계약서)에 그대로 변경 사항만을 기입하고 도장을 찍으면 될런지요? 그런데 제가 알기로는 확정일자는 한 계약서에 한번만 찍어주어서 이 경우 1000만원 증액분에 대해서 또 확정일자를 새로 받을 수 없다고 합니다. 그럴 경우 증액분에 대해 다시 계약서를 쓰고 그 종이에 1000만원에 대한 확정일자를 받아야 될런지요? 그 경우 원계약서의 확정일자로 1억 1500만원이 보장되고, 추가계약서로 3순위로 1000만원이 보장받는 게 맞는지요? 3. 아주머니가 복비 내지 말고 우리끼리 그냥 계약서를 작성하자고 하는데, 어떤 내 용이 꼭 들어가야 하나요? 가령, 계약기간 연장에 대한 언급, 계약기간, 계약자 이름과 도장, 계약일자만 들어 가면 될런지요? 답변 꼭 부탁드립니다. 감사드립니다. 무단전재-재배포금지 | |||
| 답변내용 | |||
| 1. 임대차계약에서 임차된 주택에 입주하고 주민등록전입신고를 하여 제3자에 대한 대항력을 취득하고 또 계약서상의 확정일자의 날인일까지 받아두면 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 2. 그런데 임차주택의 보증금을 증액할때에는 기존의 임대차계약서상의 상기 1.의 우선변제권을 유지하면서 또 증액된 부분의 보증금도 새로이 확정일자인을 받아두어 그때부터의 우선변제권으로 보증금의 변제를 도모할 수가 있는것으로 판단됩니다. 3. 위에서의 증액된 임차보증금을 위해 임대차계약체결의 방식에 있어서 원 계약서의 여백이 충분치 아니하면 별도의 계약서에 변경된 내용을 위주로 하여 구체적으로 명시하시고, 또 변경된 부분에의 확정일자의 날인일을 받아 따로이 상기 1.에서의 우선변제권의 요건을 갖추어 진행토록 하시되, 원 계약서와 변경된 새 계약서가 동일한 임대차계약서임을 양 계약서간의 당사자 쌍방의 간인 등으로 충분히 입증 될수 있도록 하여야 합니다. 4. 질의에서의 의뢰인이 새 임대차 계약시에는 소유자(딸)와 계약서를 작성하는 것이 원칙이나 이후 만일의 경우를 대비하여 그 대리인(아주머니)과의 계약을 할 때에는 소유자의 위임장과 인감증명서가 필요하며 새임대차계약서상의 우선변제권이 상기 1.에서의 요건을 갖추었다면 그 이전에 설정된 근저당권보다는 후순위가 된다는 점을 참고할 수 있습니다. |